Der in Deutschland und Österreich aktive Wiener Wohnimmobilien-Konzern Buwog will seine Wohnbauaktivitäten noch weiter steigern. Sowohl für den eigenen Bestand als auch für rasche Wohnungsverkäufe soll der Bau neuer Einheiten angekurbelt werden. Momentan seien in Summe schon gut 10.000 Wohnungen für 2,9 Mrd. Euro in Entwicklung, sagte CEO Daniel Riedl am Donnerstag im Bilanzpressegespräch.

Den Fokus legt die Buwog auf die drei Großstädte Berlin, Wien und Hamburg - dort werde sich, in dieser Reihenfolge, das Wachstum abspielen, so Riedl. Und es handle sich um drei Städte, in denen nachhaltig zu wenig Wohnungsangebot am Markt sei. Von den 10.149 Wohnungen in Entwicklung - um 2.550 oder ein Viertel mehr als 2015/16 - seien 6.632 in Planung, 1.472 in Bau, für 2.045 sei für heuer der Baubeginn geplant. 4.109 Einheiten der Development-Pipeline entfallen auf Wien, 4.929 auf Berlin und 1.111 auf Hamburg. Den Kunden wolle man "ein vernünftig bepreistes Angebot" bereitstellen, überwiegend zu Preisen zwischen gut 3.000 und knapp 5.000 Euro pro m2. Zwei Drittel der 10.149 Wohnungen sei - rund 6.500 Einheiten mit rund 2,085 Mrd. Euro Gesamtinvestment - zum Verkauf gedacht, ein Drittel fürs eigene Portfolio.

Durch Wohnungsverkäufe sank die Zahl der Bestandseinheiten 2016/17 (per 30.4.) von 51.058 auf 49.597. Obwohl die Gesamtnutzfläche um 3,2 Prozent von 3,5 auf 3,4 Mio. m2 zurückging, erhöhte sich der Wert (Fair Value) um 6,1 Prozent von 3,7 auf 3,9 Mrd. Euro. Im Geschäftsjahr wurden 1.731 Bestandseinheiten im Rahmen des Property Sales veräußert (nach 1.119 davor), allein 1.116 Einheiten entfielen auf den Tiroler Blockverkauf. Dem standen 266 (532) Zugänge gegenüber, davon 100 Wohnungszukäufe in Deutschland und 166 aus dem Bestandsbau in Wien.

Den Teil der Pipeline, der auf den Bau für den eigenen Bestand entfällt - nämlich aktuell rund 3.700 Einheiten für 845 Mio. Euro -, wolle man durch weitere Grundstückskäufe auf 5.500 Einheiten erhöhen und diese binnen drei bis fünf Jahren fertigstellen. 2016/17 stiegen die Fertigstellungen im Property Development (Wohnungsneubau) um 44 Prozent auf 606 Einheiten. Damit habe man die in Aussicht gestellte Entwicklung übertroffen.

Mehr Immo-Vermögen in Deutschland

Das Immo-Vermögen der Buwog in Deutschland hat 2016/17 erstmals jenes in Österreich übertroffen, sagte Finanzvorstand Andreas Segal, anderseits komme die Ertragskraft überwiegend aus Österreich.

Die Buwog wolle auch künftig ihr Wohnungsneubaugeschäft in Berlin, Hamburg und Wien weiter ausbauen und neben dem Bau von Eigentumswohnungen zum Verkauf auch den Bau von Mietwohnungen in den eigenen Bestand intensivieren und so organisches Wachstum und die Steigerung der Portfolioqualität durch Neubau generieren.

Mehr operative Erträge aus dem Bestand, ein margenstarker Einzelwohnungsverkauf und der Neubau von Miet- und Eigentumswohnungen erlaubten der Buwog 2016/17 ein neues Rekordjahr. Das Konzernergebnis stieg um 53 Prozent auf 366,7 Mio. Euro. Als Dividende sind erneut 0,69 Euro/Aktie geplant. Mehr Ausschüttung soll es geben, wenn es der Recurring FFO, Kennzahl für die Cash-Generierung, hergibt - Ziel sind 65 Prozent davon auszuschütten. 2016/17 stieg der Recurring FFO auf 117,2 Mio. Euro (die vergleichbaren 112,2 Mio. Euro von 2015/16 wurden nachträglich nach oben angepasst). Für 2017/18 erwartet die Buwog zumindest 125 Mio. Euro Recurring FFO, für die Periode danach 150 Mio. Euro - daraus ergebe sich schon eine höhere Dividende, wenn das alles so komme, meinte CFO Segal.

Das operative Ergebnis (EBITDA) war mit 188,1 Mio. Euro leicht über Vorjahr (187,2 Mio. Euro). Das Vorsteuerergebnis (EBT) betrug 458,3 (308,2) Mio. Euro. Die Nettokaltmieten legten um 7,5 Prozent auf 214,4 (199,4) Mio. Euro zu. Die monatlichen Nettokaltmieten (like-for-like) wuchsen um 4,5 Prozent. Der Fair Value des Bestands stieg durch neue Bewertung um 6,1 Prozent auf 3,9 Mrd. Euro. Der Leerstand blieb auf niedrigen 3,4 Prozent. Der Ergebnisbeitrag des größten Geschäftsbereichs Bestandsbewirtschaftung (Asset Management) wuchs um 5,3 Prozent auf 156,9 Mio. Euro.

Das operative Ergebnis aus Immo-Verkäufen (Property Sales) wurde um 16 Prozent auf 44,3 Mio. Euro gesteigert. Insgesamt wurden 1.731 (1.119) Bestandseinheiten verkauft, davon 614 durch Einzelwohnungsverkäufe (mit rund 57 Prozent auf den Fair Value) und 1.117 Einheiten durch nicht in den Recurring FFO einfließende Blockverkäufe. Der Wohnungsneubau (Property Development) verbesserte den Ergebnisbeitrag um 32 Prozent auf 28,3 Mio. Euro.

Preisentwicklung

Wegen der Nachfragesituation rechnet Buwog-Chef Riedl damit, dass die Wohnungspreise weiter steigen, moderat - bei Mieten und Eigentum. Das lasse sich nicht über die nächsten fünf bis zehn Jahre so fortschreiben. Die Akquisition von Grundstücken sei in den letzten Jahren nicht leichter geworden, verwies er auf Grundstücksspekulationen. Beim Rennen um möglichst große Flächen spiele das aber keine Rolle, dabei könne man die kleinen Spekulanten oder Interessenten, die "für die Kinder, die Stiftung oder den Stolz investieren" wollten, hinter sich lassen.

Wesentlicher Faktor für den Erfolg der Buwog bleibe die Kombination von stetiger Bestandsbewirtschaftung und dem dynamischen Development-Geschäft, so Riedl. CFO Segal betonte, dass es der Buwog um eine kontinuierliche Optimierung von Verschuldungsgrad und Zinslast gehe. 2016/17 sank die durchschnittliche Verzinsung der Finanzverbindlichkeiten auf 1,78 Prozent - nach 2,19 Prozent davor - bei im Schnitt 11,8 Jahren Laufzeit und 9,7 Jahren Zinsbindung. Die 1,78 Prozent "kann man kaum noch unterbieten", so der CFO. Der Loan to Value (LTV - Fremdkapital zu Buchwerten), den man nachhaltig unter 45 Prozent halten will, sank zum Bilanzultimo auf 44,1 (47,6) Prozent. Eventuell werde man den LTV im Zusammenhang mit den Rating-Bemühungen weiter senken.

Natürlich beschäftigte man sich auch in der Buwog jeden Tag mit der EZB-Zinspolitik, bei den kurzfristigen Zinsen sehe man sich allenfalls bei kurzlaufenden Projekten tangiert. Konzernweit sei man aber langfristig aufgestellt. Man suche einen optimalen Laufzeit-Mix und überlege, Corporate Notes für drei, sechs oder neun Monate zu emittieren, sagte Segal. EZB-Zinsanstiege würden sich eher in Form eines Drucks auf den Aktienkurs auswirken, meinte er.