In unserer Genossenschaftsanlage gibt es fünf Häuser, wovon nur zwei eine Gegensprechanlage haben. Die alte Hausbesorgerin, die mittlerweile in Pension ist, hat die Haustüren abends immer abgeschlossen. Die neue Verwaltung kann das nicht gewährleisten. Eine Gegensprechanlage auf allen Stiegen würde das Problem lösen. Die Verwaltung behauptet aber, es gäbe kein Geld dafür, obwohl die letzte Reparatur lange zurückliegt und  Mittel in der Rücklage vorhanden sein müssten. Gibt es ein Gesetz, das die Schließung der Türen vorsieht? Müssen wir Mieter den Einbau der  Anlage finanzieren?
Julia Peier: Die Verordnung des Magistrats der Stadt Wien über die Haustorsperre und -beleuchtung sieht vor, dass Haustore  in Wien grundsätzlich zwischen 22 bis 6 Uhr geschlossen gehalten werden müssen. Diese  kann den Einbau einer Gegensprechanlage erforderlich machen. Unklar ist aber, ob der nachträgliche Einbau eine Erhaltungsarbeit gemäß § 3 Abs 2 Z 4 MRG oder eine Verbesserungsarbeit gemäß § 4 MRG darstellt.
Der Oberste Gerichtshof hat dargelegt, dass die Anbringung einer elektrischen Türöffnungs- und Gegensprechanlage bei einem größeren Mietshaus eine Erhaltungsarbeit darstellen kann, wenn eine zur Einhaltung einer öffentlich-rechtlichen Sperrverpflichtung erforderliche technische Einrichtung fehlt oder erneuert werden muss. Die Kosten dafür wären aus dem Hauptmietzins der letzten Jahre, aus nicht verbrauchten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen oder aus dem Hauptmietzins des laufenden Jahres zu decken bzw. kann auch ein Vorgriff auf künftige Mietzinseinnahmen erfolgen.  Verbesserungsarbeiten hat der Vermieter hingegen nur dann durchzuführen, wenn und soweit die Kosten aus den Mietzinsreserven der letzten zehn Kalenderjahre, einschließlich der Zuschüsse für die Finanzierung der nützlichen Verbesserung, aus dem laufenden Hauptmietzins oder aus noch nicht verwendeten Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen gedeckt werden können und Erhaltungsarbeiten nicht erforderlich sind bzw. sichergestellt ist, dass diese in einem Zug durchgeführt werden. Eine Verbesserungsarbeit liegt etwa vor, wenn bereits ein versperrbares Schloss vorhanden ist und von einem Hausbetreuer während der Sperrzeit verschlossen wird. Ist eine Finanzierung der Arbeiten nicht möglich, kann eine Vereinbarung zwischen dem  Vermieter und der Mehrheit der Mieter getroffen werden.  

Foto: KURIER/Franz Gruber Julia Peier von PHH Prochaska Havranek Rechtsanwälte Meine Tochter ist Mieterin und geht für längere Zeit ins Ausland. Sie will die Wohnung an ihren Bruder untervermieten. Muss sie den Vermieter darüber ins Kenntnis setzen? Kann der Mietzins erhöht werden bzw. fallen Maklerkosten an, wenn der Bruder den Vertrag übernimmt? 
Julia Peier: ​Das hängt vom konkreten Mietvertrag ab. Die meisten enthalten ein Untermietverbot, sodass eine ausdrückliche Zustimmung des Vermieters erforderlich ist. Andernfalls  stellt das einen Kündigungsgrund dar. Die Verrechnung von Maklerkosten bzw. eine Erhöhung des Mietzinses wird in diesem Fall nicht vorgenommen. Auch der Eintritt des Bruders in den Hauptmietvertrag ist  unter gewissen Voraussetzungen denkbar.  Zum einen  muss das MRG auf den Mietvertrag  anwendbar sein. Zum anderen kann das Mietrecht nur an bestimmte nahe Verwandte abgetreten werden, wenn diese ein sogenanntes dringendes Wohnbedürfnis haben. Auch Geschwister haben ein Eintrittsrecht. Diese müssen allerdings fünf Jahre lang im gemeinsamen Haushalt in der betroffenen Wohnung gelebt haben. In diesem Fall ist der Vermieter aber zur Erhöhung des Mietzinses berechtigt. Die Erhöhung wird dann direkt mit der nächsten Mietzahlung fällig.

In dem Haus, das ich vermiete, wird der Wasserzähler von den Wasserwerken bereitgestellt. Das Ventil war kaputt und wurde repariert. Die Kosten dafür wurden mir vom Anbieter in Rechnung gestellt. Muss ich das zahlen, obwohl die Anlage nicht mein Eigentum ist?
Julia Peier: Für gewöhnlich erlassen die einzelnen Gemeinden Wasserleitungsverordnungen in welchen die jeweils anwendbaren Bestimmungen entnehmbar sind. Steht der gesamte Zähler im Eigentum der Wasserwerke und ist das Ventil aufgrund der normalen Abnutzung unbrauchbar geworden, werden die Kosten der Neuanschaffung wohl von den Wasserwerken getragen werden müssen. Anders  verhält es sich, wenn das Ventil durch äußere Einwirkungen schadhaft wurde. 

Nächster Termin

Montag, 11. Dezember 2017, von 10 bis 11 Uhr mit Barbara Walzl-Sirk, Wohnrechtsexpertin Mieterschutzverband. 

Tel. 01/52 65 760