Unser Zinshaus wurde 2007 parifiziert, wobei der obere Teil des Stiegenhauses der Dachgeschoßwohnung zugeordnet wurde. Jetzt ist kein Zugang zum Dachboden mehr gewährleistet. Kann man den Irrtum korrigieren?
Sandra Cejpek: Bei der Begründung von Wohnungseigentum ist darauf zu achten, dass Allgemeinflächen, so auch der Dachboden, stets betreten werden können. Der Zugang über ein Eigentumsobjekt schafft nicht nur in der Praxis Probleme, es steht auch der Begründung von Wohnungseigentum entgegen. Wurde es dennoch begründet, ist dies als nichtig zu betrachten. Demnach würde im Haus rechtlich nicht das WEG sondern die Regelungen zum schlichten Miteigentum gelten. Einzelne Eigentümer müssten für jede Entscheidung, auch was ihr eigenes Objekt betrifft, sämtliche übrigen Miteigentümer einbinden. In der Praxis müssten bauliche Maßnahmen vorgenommen werden, um den Zugang zum Dachboden vom Gang aus zu ermöglichen. Ebenso müsste das Stiegenhaus wieder als Allgemeinfläche deklariert werden, sodass der Zugang zum Dachboden gewährleistet ist. Das ginge jedoch mit einer Umparifizierung einher, da die Nutzwerte der oberen Wohnung durch die Reduktion der Stiegenhausflächen verringert würden. Die Problematik einer zivilrechtlichen Vereinbarung, wonach die Eigentümerin jederzeit ungehinderten Zugang zum Dachboden zu gewähren hat, ist zwar hilfreich, kann aber in der Praxis z. B. wegen urlaubsbedingter Abwesenheiten – insbesondere bei Gefahr im Verzug – nicht bewerkstelligt werden. Im Falle des Verkaufes dieses Objektes ist bei der Aufklärung des Käufers Vorsicht geboten.

Foto: Jürg Christandl Immobilienrechtsexpertin Sandra Cejpek, Kanzlei Anwalt Guntramsdorf In unserem Eigentumshaus fand eine gesetzlich vorgeschriebene Begehung statt. Laut Begehungsbericht sollte die Lüftung in der Garage überprüft werden. Ein Befund über den Zustand der Anlage wurde aber nie erstellt. Trotzdem hat die Hausverwaltung den Ventilator auf unsere Kosten einfach tauschen lassen. Darf sie das?
Sandra Cejpek: Prinzipiell werden Kosten, die in Verbindung mit dem Eigentumsobjekt entstehen, durch die Eigentümer getragen. Die Verwaltung wird nur als Erfüllungsgehilfe der Gemeinschaft tätig. Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung sind ohne Zustimmung von der Hausverwaltung selbstständig vorzunehmen. Das ist etwa der Fall, wenn wegen unzureichender Belüftung in der Garage ein dringender Reparaturbedarf gegeben ist. Langfristig geplante Erneuerungen gelten hingegen als außerordentliche Verwaltung. Hierzu sind die Miteigentümer zu befragen und eine Abstimmung herbeizuführen. Im Sinne einer ordentlichen Wirtschaftsgebarung ist die Hausverwaltung verpflichtet, mehrere Kostenvoranschläge einzuholen. Hält sie sich nicht an diese Bestimmungen, besteht die Möglichkeit, sie ordentlich oder – falls es sich um grobe Verletzungen der Sorgfaltspflicht handelt – außerordentlich zu kündigen.

Ich habe eine Wohnung auf Planbasis gekauft. Der Bauträger hat ohne Rücksprache bauliche Veränderungen vorgenommen, zudem sind grobe Mängel aufgetreten. Wir haben deshalb einen Teil der Raten einbehalten. Obwohl bereits alle Käufer den Wohnungseigentumsvertrag unterzeichnet haben verwehrt der Bauträger seine Unterschrift, bis alle Beträge gezahlt sind. Was sollen wir tun? Wir haben 2/3 der Raten bezahlt und wollen nicht vom Kauf zurücktreten.
Sandra Cejpek: Die Begründung von Wohnungseigentum, und somit auch die Unterfertigung des Vertrages und die Abwicklung des Abverkaufs stehen miteinander in keinem unmittelbaren rechtlichen Zusammenhang. Der Bauträger ist nicht berechtigt, im Falle von Auseinandersetzungen mit einzelnen Käufern seine Zustimmung für alle zu untersagen. Er kann daher gerichtlich auf Unterfertigung des Eigentumsvertrages und die damit einhergehende Wohnungseigentumsbegründung geklagt werden. Auch besteht die Möglichkeit, die fraglichen Kaufpreis-Raten gerichtlich zu erlegen, um als Käufer der Zahlungsverpflichtung nachzukommen, jedoch mit der Sicherheit, dass im Rahmen eines Gerichtsverfahrens über das Vorliegen oder Nichtvorliegen von Mängeln entschieden wird.

Nächster Termin

27. November 2017, 10 bis 11 Uhr, mit Daniela Kager (Vavrovsky Heine Marth Rechtsanwälte)

Tel. 01/52 65 760