Eine Eigentümerin hält permanent das Gangfenster offen – zu jeder Jahreszeit, bei Tag und Nacht. Im Winter kühlt das Haus komplett aus, die kalte Luft zieht nach drinnen und verursacht hohe Heizkosten. Sämtliche Gespräche waren bisher erfolglos. Sobald sich jemand dem Fenster nähert, um es zu schließen, stürzt sie aus der Wohnung und reagiert aggressiv. An wen richte ich eine Unterlassungsklage? Kann ich Mietzinsminderungsanspruch geltend machen? Und ist es möglich, die Dame aus der Eigentümergemeinschaft auszuschließen?
Sandra Cejpek: Es besteht sowohl die Möglichkeit, direkt gegen die frischluftfanatische Eigentümerin mit Unterlassungsklage vorzugehen, als auch gegenüber dem Vermieter eine Mietzinsminderung geltend zu machen, da das Objekt nicht uneingeschränkt zum vereinbarten Gebrauch verwendet werden kann; der Umstand, dass der Vorraum in der Wohnung immer unterkühlt ist und zusätzliche Energiekosten entstehen, um die Räume auf eine übliche Zimmertemperatur zu bringen, rechtfertigen die Reduktion der Miete. Das Verhalten der Eigentümerin stellt jedenfalls einen erheblich nachteiligen Gebrauch dar. Da diese trotz diverser Aufforderungen an ihrem Verhalten festhält, bestünde auch die Möglichkeit, sie gerichtlich aus der Eigentümergemeinschaft auszuschließen. Konkret werden dann die Miteigentumsanteile der Eigentümerin entweder im Freihandverkauf angeboten oder zwangsversteigert. In der Praxis ist leider  damit  zu rechnen, dass ein Urteil auf Unterlassung wenig bringen wird, da das Verhalten der Eigentümerin wohl als pathologisch zu betrachten ist, und auch ein Gerichtsurteil dem nicht entgegenwirken wird. Sofern bauliche Möglichkeiten bestehen, das Fenster so zusichern, dass es nur von Befugten (Hausbetreuung etc.) geöffnet werden kann, ist das Geld vermutlich besser investiert, als in ein Gerichtsverfahren.
Foto: Jürg Christandl Immobilienrechtsexpertin Sandra Cejpek, Kanzlei Anwalt Guntramsdorf
Ich bin Mieterin einer Genossenschaftswohnung in Niederösterreich. Die Betriebskostenabrechnung ist heuer außergewöhnlich hoch und wir möchten Einspruch erheben. Wie geht man dabei vor?
Sandra Cejpek: Im Rahmen der Betriebskostenabrechnung kann in die Belege Einsicht genommen werden. Die Genossenschaften sind, ähnlich wie Hausverwaltungen im Wohnungseigentum, einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise verpflichtet. Das bedeutet, dass anlässlich der Vergabe von Aufträgen im Vorfeld Kostenvoranschläge einzuholen sind, um zu gewährleisten, dass nicht marktunübliche Tarife vereinbart werden, die dann über den EVB den Genossenschaftsmietern bzw. im Falle des Wohnungseigentums den Eigentümern, anteilig zur Zahlung vorgeschrieben werden. Besteht der Verdacht, dass die Betriebskostenabrechnung nicht ordnungsgemäß erfolgt ist,  besteht die Möglichkeit, diese beim Bezirksgericht bzw. vor der Schlichtungsstelle überprüfen zu lassen.

Foto: KURIER/Jeff Mangione Die Erhaltung der Grundausstattung trifft die Eigentümergemeinschaft In unserer Eigentumswohnanlage gibt es sechs Häuser. In einem haben die Eigentümer auf Selbstkosten einen Spannteppich über den Terrazzoboden im Stiegenhaus verlegt. Nun gibt es neue Eigentümer die behaupten, dass der Teppich schon immer da war und auf Allgemeinkosten zu erneuern ist. Ist das rechtens?
Sandra Cejpek: Das Stiegenhaus stellt eine Allgemeinfläche dar, über die die Miteigentümer nur gemeinschaftlich disponieren können. Wenn in der Anlage keine eigenen Abrechnungs- und Abstimmungskreise für die einzelnen Häuser gebildet wurden, entscheiden somit sämtliche Eigentümer aller sechs Häuser. Haben einige Eigentümer entschieden, ihr Stiegenhaus auf eigene Kosten umzugestalten, ohne dass darüber eine ordentliche Abstimmung stattgefunden hat, bestünde sogar ein Unterlassungs- und Entfernungsanspruch. Die Sanierung bzw. Erneuerung des Spannteppichs, der nicht auf Kosten der Gemeinschaft, sondern auf Kosten einiger Eigentümer angeschafft wurde, obliegt somit nicht der Allgemeinheit. War der Teppich aber Grundausstattung, dann trifft die Eigentümergemeinschaft die Erneuerungsverpflichtung.

Nächster Termin

13. November 2017, 10 bis 11 Uhr, mit Julia Peier (PHH Rechtsanwälte)

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