Das Haus, in dem meine Wohnung liegt, ist desolat. Schon seit Jahren mache ich die Genossenschaft darauf aufmerksam. Ich habe, da nichts unternommen wurde, mehrfach schriftlich eine Mietzinsminderung geltend gemacht. Nun wurde endlich das Dach saniert. Kann ich die Mietzinsminderung auch rückwirkend klagsweise geltend machen?
Christian Wolf: Das Ausmaß einer Mietzinsminderung richtet sich nach Grad und Dauer der Unbrauchbarkeit des Objektes und hängt jeweils von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Wenn die geltend gemachte Reduktion vom Vermieter nicht anerkannt wird, gestaltet sich die Durchsetzung für den Bewohner praktisch mühsam. Zum einen ist es für einen durchschnittlichen Mieter schwierig, selbst das juristisch zulässige Ausmaß der Zinsbefreiung abzuschätzen, zum anderen riskiert ein Mieter, der einen nach eigenem Ermessen verminderten Zins bezahlt, vom Vermieter auf den (vollen) Mietzins oder sogar auf Räumung geklagt zu werden. In einem solchen Verfahren wird dann abgeklärt, ob der Mieter überhaupt dem Grunde nach bzw. in welcher Höhe zur Minderung berechtigt war. Will man sich dem Risiko einer Mietzins- und Räumungsklage nicht aussetzen, so kann man den unveränderten Mietzins ausdrücklich unter Vorbehalt weiter einbezahlen und eine Klage gegen den Vermieter auf Rückzahlung (eines Teils) des Mietzinses einbringen. Für Rückforderungsansprüche, welche aus einer Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB resultieren, gilt gemäß OGH-Entscheidung vom 25. 8. 2015 zu 5Ob25/15 keine Verjährungsfrist von drei Jahren.

Foto: Franz Gruber Christian Wolf – IMV Hausverwaltung & Immobilienmanagement Einige Parteien unseres Hauses wollen die Hausverwaltung kündigen. Wie ist vorzugehen?
Christian Wolf: Wurde der Verwalter auf unbestimmte Zeit bestellt, so kann die Eigentümergemeinschaft seinen Vertrag unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode (das ist üblicherweise das Kalenderjahr) kündigen. Wurde der Verwalter auf bestimmte, mehr als dreijährige Zeit bestellt, so können die Eigentümer nach Ablauf von drei Jahren den Vertrag ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode kündigen. Für die Willensbildung zur Verwalterkündigung reicht jeweils die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer. Eine von der Mehrheit ausgesprochene Kündigung ist wirksam, wenn ihre Beschlussfassung den Anforderungen des § 24 WEG genügt.

Wir wohnen in einer Reihenhausanlage. Der öffentliche Gehweg ist 1,55 Meter breit. Die Büsche des Nachbarn ragen in den Weg. Er weigert sich, diese zu schneiden, mit dem Hinweis, dass ein Gehweg nur 1,20 Meter breit sein muss. Können wir auf einen Schnitt bestehen?
Christian Wolf: Für das gesamte Nachbarrecht ist ein nachbarrechtliches Rücksichtnahmegebot statuiert – dadurch sollen Grundeigentümer ausdrücklich dazu verpflichtet werden, auch die legitimen Interessen der anderen zu beachten. Grundeigentümer unterliegen der Verpflichtung, Bepflanzungen auf ihrem Grundstück, welche die Verkehrssicherheit beeinträchtigen, entsprechend zu pflegen, auszudünnen und gegebenenfalls zu entfernen. Die Verpflichtung, den Wildwuchs im Rahmen zu halten, erstreckt sich nicht nur auf den Garten des Nachbarn, sondern insbesondere auch auf alle Verkehrsflächen. Hecken und Sträucher, die direkt an der Grundstücksgrenze zu Gehwegen gepflanzt sind, sind je nach Wachstum und Beeinträchtigung saisonal zu schneiden. Weiters räumt § 422 ABGB dem Nachbarn hinsichtlich Überhang ein Selbsthilferecht ein. Schließlich muss die freie Sicht auf den Verkehr, Verkehrszeichen und sonstige Einrichtungen des Straßenverkehrs wie Spiegeln oder Ampeln ebenfalls gewährleistet sein. Ansprechpartner ist hier die Behörde, die den Nachbarn zum Zurückschneiden von Zweigen und Ästen auffordern kann, wenn eben die Verkehrssicherheit durch Hecken, Sträucher oder Bäume beeinträchtigt wird.

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7. August 2017 von 10-11 Uhr
mit Daniela Kager von Vavrovsky Heine Marth Rechtsanwälte.
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