Jeden zweiten Montag beantworten Wohnrechtsexperten Fragen unserer Leser am KURIER-Wohntelefon. Diesmal: Karin Sammer – Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI)

In meiner Genossenschaftswohnung sind die Stromleitungen so schwach dimensioniert, dass man Herd, Waschmaschine und Geschirrspüler nicht gleichzeitig einschalten kann. Ich habe das Objekt schon so gemietet, aber kann ich als Mieter trotzdem verlangen, dass die Stromleitung nachgerüstet wird?
Der Vermieter hat die Mietobjekte und die allgemeinen Teile des Hauses nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten im ortsüblichen Standard zu erhalten und erhebliche Gesundheitsgefahren zu beseitigen.  Die Rechtsprechung hat hier den Begriff der sogenannten „dynamischen Erhaltung“ geprägt, der eine Rücksichtnahme auf Entwicklungen der Bautechnik und auf eine zeitgemäße Wohnkultur vorsieht. Erhaltung im Sinne des MRG bedeutet zwar nicht eine permanente Modernisierungspflicht, ist aber mehr als bloßes Konservieren eines bestehenden Zustands. Was die Dimensionierung der elektrischen Leitungen anbelangt, hat der OGH ausgesprochen, dass es heute zum üblichen Standard einer elektrischen Anlage gehört, die in einem Haushalt üblichen Elektrogeräte wie etwa eine Waschmaschine, Bügeleisen, Fernseher, Geschirrspüler und ähnliches – auch gleichzeitig – benützen zu können. Wenn hierfür die Anschlussleistung im Haus nicht ausreicht, so handelt es sich bei diesen Arbeiten um eine Erhaltungsarbeit, die Sie, so Sie zu keiner Einigung mit Ihrem Vermieter kommen, auch  im Außerstreitverfahren bei Gericht beantragen können.

Ich möchte meine Altbauwohnung vermieten und würde gerne wissen, ob für die Einstufung in die Kategorie A ein separater Vorraum vorhanden sein muss? Wir haben nämlich wegen der besseren Belichtung eine Wand weggerissen und den Gangbereich mit der Küche zusammengelegt. Können wir jetzt nicht mehr den Mietzins für eine Kategorie-A-Wohnung  verlangen?

Foto: Jürg Christandl Karin Sammer von der ÖVI Karin Sammer:  Ihre Befürchtung ist zutreffend, aber es kommt sogar noch schlimmer: Das Fehlen eines Vorraums führt nämlich zur Einstufung einer Wohnung in die Ausstattungskategorie C. Über den Weg des Kategorieausgleichs kann man im Abtausch mit einer stationären Heizung immerhin noch die Kategorie B erreichen. Es ist kurios, aber das Fehlen eines Vorraums wirkt sich bei den Abschlägen im Richtwertmietzins gleich aus, wie das Fehlen einer Heizung –  sodass nämlichen in beiden Fällen maximal eine Wohnung der Kategorie B vorliegt. Dabei verzichtet man bei so manch moderner und tadellos ausgestatteter Wohnung auf eine räumliche Abgrenzung zwischen dem Vorraum und dem Rest der Wohnung, ohne dass dieser Umstand faktisch als Mangel wahrgenommen wird. Auch wenn die Sinnhaftigkeit dieser gesetzlichen Anforderung jeder sachlichen Grundlage entbehrt, erfordert die Anforderung an einen Vorraum für die Einstufung in Kategorie A und B, dass dieser räumlich von den Haupträumen der Wohnung getrennt und diesen vorgelagert sein muss.

Mein Sohn wohnt in einer Mietwohnung in Villach, die Eigentümerin lebt in Italien. Als im Frühling die Therme kaputt war, hat sie italienische Arbeiter geschickt, die ein Ersatzgerät aufgestellt haben. Weil das aber in Österreich gar nicht zugelassen ist, hat die Baupolizei die Verwendung untersagt. Wie soll er jetzt weiter vorgehen?
Karin Sammer: Seit der Wohnrechtsnovelle 2015 ist der Vermieter auch für die Erhaltung mitvermieteter Wärmebereitungsgeräte zuständig. Diese Regelung gilt nicht nur im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) – also im klassischen Altbau –, sondern auch für eine nach 1945 errichtete vermietete Eigentumswohnung. Wenn die Vermieterin ihrer Erhaltungspflicht nicht nachkommt, kann Ihr Sohn für die Dauer der eingeschränkten Benützbarkeit eine Mietzinsminderung geltend machen. Außerdem besteht auch die Möglichkeit, falls er nach vergeblicher Aufforderung die Reparaturarbeiten selbst vornehmen lassen muss, die Kosten klagsweise bei der Vermieterin geltend zu machen.