Das und das regeln nicht nur das uneingeschränkte Nutzungs- und Verfügungsrecht, sondern auch umfangreiche Pflichten – etwa die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, die finanziellen Beiträge zur Rücklage oder die Einhaltung von Hausordnungen.
Rechte und Pflichten von Immobilieneigentümern in Wien
31-10-2025, 07:36
Wer in Wien eine Immobilie besitzt – egal ob als Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses – übernimmt weit mehr Verantwortung als nur die private Nutzung des eigenen Eigentums.
In einer Stadt mit vielen Eigentümergemeinschaften wie Wien ist es entscheidend, über die Spielregeln Bescheid zu wissen: Wer hat welche Rechte hat, welche Aufgaben beginnen mit dem Grundbucheintrag – und wo können Konflikte zwischen privaten und gemeinschaftlichen Interessen entstehen.
Rechte von Immobilieneigentümern in Wien
-
Alleinige Nutzung & Verfügungsbefugnis
- Grundstück oder Eigentumswohnung frei nutzen, vermieten, verkaufen oder vererben – innerhalb gesetzlicher und baurechtlicher Grenzen.
- Kurzzeitvermietung: In Wien gelten für die touristische Vermietung für Immobilieneigentümer neben der Zustimmung der Gemeinschaft seit Juli 2024 zusätzlich strenge behördliche Regeln, z. B. maximal 90 Tage pro Jahr in nicht dafür gewidmeten Zonen.
- Kleinere bauliche Änderungen (z. B. Rollläden, Klimaanlage) können mit Mitteilungsfiktion ohne Beschluss erfolgen, sofern kein Widerspruch der Gemeinschaft erfolgt.
- Grundstück oder Eigentumswohnung frei nutzen, vermieten, verkaufen oder vererben – innerhalb gesetzlicher und baurechtlicher Grenzen.
-
Minderheitenschutz in Gemeinschaftsentscheidungen
- Gerichtliche Anträge möglich, z. B. bei unzureichender Rücklagenbildung, fehlender Versicherung, unzulässigen Hausordnungen oder unterlassenen Reparaturen.
-
Teilnahme an Beschlüssen
- Mitstimmen bei ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung; Eigentümervertretung möglich. Auch Überstimmte können Maßnahmen gerichtlich anfechten.
-
Zustimmungsfiktion
- Kleine Veränderungen ohne formellen Beschluss möglich, solange andere Eigentümer informiert wurden und nicht widersprachen.
-
Parken & Anrainerrechte
- Die Hauptwohnsitz-Meldepflicht in Wien ist Voraussetzung für Anwohnerparken. Eigentümer außerhalb Wiens sind davon meist nicht betroffen.
Pflichten von Immobilieneigentümern in Wien
-
Instandhaltungs- und Erhaltungsverpflichtung
- Eigenes Sondereigentum instand halten (z. B. Fenster, Leitungen), gemeinschaftliches Eigentum mittragen.
- Gemeinschaft muss ernste Schäden am Gesamtgebäude (z. B. Dach, Statik) beheben.
-
Beitrag zur Rücklage (Instandhaltungsfonds)
- Gesetzlich verpflichtend (§ 31 Wohnungseigentumsgesetz 2002); Mindestbeitrag mind. € 0,90/m² derzeit.
- Rücklagen verwaltet der Verwalter getrennt vom eigenen Vermögen, zweckgebunden für größere Reparaturen.
-
Finanzielle Beteiligung
- Gemeinschaftskosten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (Instandhaltung, Versicherung, Verwaltung) und Betriebskosten tragen Eigentümer anteilig gemäß Wirtschaftsplan.
-
Einhaltung von Beschlüssen & Hausordnung
- Genehmigte Beschlüsse und verbindliche Hausordnungen sind zu befolgen – sonst drohen Ausschlussverfahren nach § 36 Wohnungseigentumsgesetz und ggf. Zwangsmaßnahmen.
-
Baurecht & Nutzungsrechte
- Größere Umbauten brauchen baubehördliche Genehmigung; bestehende Nutzungsrechte wie Wegerechte (das Recht über ein fremdes Grundstück zu gehen) oder ein Leitungsrecht (z. B. Strom-, Wasser- oder Abwasserleitungen, die über ein fremdes Grundstück geführt werden) müssen respektiert werden.
Verwaltungs- und Verfahrensaspekte für Immobilieneigentümer in Wien
Immobilieneigentum ist nicht nur mit Rechten und Pflichten verbunden, sondern auch mit zahlreichen Verwaltungs- und Meldevorgängen. Wer in Wien Eigentum besitzt oder verwaltet, muss sich mit mehreren Behörden, Fristen und Verfahren auseinandersetzen:
-
Melde- & Genehmigungspflichten
- Vermietung: Bestimmte Mietverträge (z. B. befristet oder mit Lagezuschlag) müssen der Schlichtungsstelle gemeldet werden.
- Umbauten: Ab bestimmten Umfang ist eine Bauanzeige oder Baubewilligung nötig (z. B. Zubauten, Nutzungsänderung).
-
Eigentumsverwaltung
- In Wohnungseigentumsgemeinschaften braucht es für bauliche Maßnahmen oder Sanierungen Mehrheitsbeschlüsse.
- Die Hausverwaltung ist für Protokolle, Belegführung und jährliche Abrechnungen zuständig.
-
Kosten & Steuern
- Eigentümer zahlen Betriebskosten, Grundsteuer und bei Vermietung Einkommensteuer.
- Bei Kauf oder Schenkung fallen Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühren an.
-
Grundbuch & Erhaltung
- Eigentumsänderungen und Dienstbarkeiten müssen im Grundbuch eingetragen werden.
- Für allgemeine Gebäudeteile (Dach, Fassade etc.) gilt die gesetzliche Erhaltungspflicht.
Beratungsangebote für Immobilieneigentümer in Wien
In Wien gibt es mehrere seriöse Beratungsstellen für Immobilieneigentümer, die rechtliche, technische oder wirtschaftliche Unterstützung bieten – je nach Anliegen. Hier sind die wichtigsten Anlaufstellen:
- Wohnservice der Stadt Wien:
- Gemeinschaft der Wohnungseigentümer:
- Österreichischer Haus- und Grundbesitzerbund:
- Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder Wien:
- Konsumentenschutz der Arbeiterkammer Wien:
(Red)
